안녕하세요 FeelBetter의 Jayden 'Investing' 입니다.
서울 중구 버티고개역에 위치한 '신당동/다산동'은 중구에 위치한 지역으로, 남산을 주변으로 구성되어 있습니다. 특히 신당동의 경우 주거지와 상업지역으로 구성되어 있습니다. 이 지역의 주택시장에 대해 알아보면 다음과 같은 특징이 있습니다.
* 건물이 높지 않으며, 아직까진 남산 고도지구 규제로 인해 개발이 저해되고 있는 실정 입니다.
남산 고도지구는, 서울 시내에서 남산이 잘 보이도록 고층 건물로 남산을 가리지 못하게 한다는 취지에서 서울시가 1995년 지정하였습니다. 처음에는 최고 ‘5층 18m’로 높이에 제한을 뒀는데 2014년 층수 제한을 없애고 12m 제한 구역과 20m 제한 구역 등으로 나누어 관리하기로 했다. 총 면적 248만㎡로 이 중 111만㎡가 중구에 속하며, 신당동 또한 남산 고도지구의 규제를 직접적으로 받아 개발이 저해되어, 노후화가 진행 되고 있는 실정입니다.
* 버티고개 1번 출구
버티고개역 초입의 경우 '버티힐즈'라고 불리우는 고급 주택가가 즐비 합니다. 많은 연예인들이 거주하며 최근에 연예인 심은하님이 거주하는 곳으로 크게 대중들에게 화제가 되었던 곳입니다.
https://n.news.naver.com/mnews/article/243/0000039366?sid=101
[얼마예요] “심은하 이곳에 산다”…★ 주거의 성지 된 ‘버티고개힐즈’ 집값은
90년대를 풍미한 뒤 은퇴한 여배우 심은하가 지난해에 이어 또다시 ‘복귀설’에 휩싸인 가운데, 그의 거주지인 일명 ‘버티고개힐즈’가 이목을 끈다. 버티고개힐즈는 서울 중구 신당동 버티
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가보면 고급빌라의 정석을 보여주는 집들이 많이 있습니다.
밤에 촬영 하였을 때 버티고개역 1번 출구 주변 모습 입니다. 상당히 노후한 저층 주택들과 다세대가 밀집해 있는 것을 볼 수 있습니다. 다행인건, [신당9구역]으로 재개발을 타운하우스 형태로 추진하고 있습니다. 구역 면적 9만5천㎡ 정도입니다.
아쉬운 점은 신당9구역의 경우 타운하우스로 건설이 되는데, 적은 규모로 조성되는 탓에 건설사 선정에 지속적인 유찰이 되고 있습니다. 기사에 따르면 수익성이 떨어진다는 판단을 내린 건설사들이 입찰하지 않았다는 해석을 하였습니다. 아무래도 개인적인 생각으로는 남산 고도지구로 인하여 층수를 높이지 못하여 일반분양이 다소적은 탓에 사업성이 많이 떨어져 유찰이 계속 되고 있는 것 으로 보여집니다.
https://www.asiatime.co.kr/article/20230313500282
[단독] '낮은 사업성' 지적에…신당9구역 재개발사업 또 유찰
앞서 현설에 HDC현산, 현대ENG, SK에코 참석 총 두 차례 유찰…조합, 수의계약 전환 검토 300여 가구로 조성돼 수익성 낮다는 지적 [아시아타임즈=한진리 기자] 서울 중구 신당9구역 재개발 사업 입
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버티고개역 더 위로 올라가면 아직 조합단계는 아닌 (가칭) 신당 12구역의 경우 고개의 각도가 상당히 높습니다. 고개의 각도가 이름값 하며 여름에는 다니기 조금 힘들어 보입니다. 신당 9구역보다는 넓게 사업지를 구상중이며, 남산성곽과도 인근에 위치하여, 타운하우스를 건설한다면 9구역보다 사업성이나 뷰가 조금 더 좋을 것 같습니다.
해당 구역들로 2022년에 모아타운을 추진하였으나,. 성곽 문화제 규제와 남산 지구 규제로 인하여 선정되지 못하는 고배를 마신걸로 확인하였습니다.
그래도 좋은 소식은 11월의 고도제한 완화 연구 용역을 기다리고 있다는 답변을 받았습니다. 오세훈 서울시장은 작년 11월 서울시의회에서 “남산 일대 고도 제한 문제를 전향적으로 검토하고 있다”고 말하였습니다. 서울시 관계자는 “올해 2023년 11월까지 용역을 진행해 결과가 나오면 고도 제한 완화 방안을 결정할 것”이라고 했다.
https://n.news.naver.com/mnews/article/023/0003749425?sid=100
남산 고도제한 완화… “고층 건물로 재개발” “경관 해치면 안돼”
서울 지하철 4호선 회현역 1번 출구 앞에는 우리은행 본점과 아파트 등 높이 30층 넘는 건물이 모여 있다. 그런데 그 바로 뒤쪽은 1~2층의 낡은 주택과 3~4층 정도의 낮은 상가 건물, 좁은 골목길이
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서울시장과 더불어 중구 김길성 중구청장도 고도제한 완화에 총력을 기울이고 있는 것을 볼 수 있습니다. 아마 현장에 다녀와서 알 수 있지 않을까 생각 합니다.
https://www.ajunews.com/view/20230215132916398
[인터뷰]김길성 중구청장 세계속의 중구, 남산고도제한 풀어야 | 아주경제
서울 중구는 인구 13만명도 되지 않는, 서울에서 제일 작은 도시다. 그러나 서울에서 도시 역사는 제일 오래된 도시다. 또한 과거와 현대가 가장 많이 공존하는 도시다. 현대 도시적 측면으로 접
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실제로 현장에 다녀오면 주택의 노후도와 심각함이 느껴집니다. 밤에 이곳을 올라왔다면 숨겨진 슬럼이 아닐까 생각들 정도 였습니다. 작년 2022년에는 화재가 일어나 주민들이 신고를 했지만, 소방차가 못들어와서 상당히 애를 먹었다는 이야기도 들었습니다. 도로의 폭과 사람이 다니는 폭 둘다 엄청 비좁은 상황이였습니다. 겨울이 되면 빙판길로 된 길을 건너 집으로 가기 무서울 것 같습니다.
현재 가칭(신당12구역)은 2019년 3월 지정고시된 다산권 성곽마을 관리형 주거환경정비사업 정비구역과 일부 중첩됩니다. 중개사님께 문의 하였을 때는 분위기나 환경으로 볼 때 투자를 염두에 둔다면 장기 갭투자처로서 고려해볼만한 지역이라는 답변을 받았습니다. 지금도 네이버 부동산에서 매물을 보니, 매매가는 높지 않으나, 현장 주택의 노후화로 인해 전세가는 낮아 낮은 갭은 아닌 것을 확인하였습니다. 실제로 신당동에서 추진중인 구역중에서는 비교적 적은 갭투자금액으로 투자할 수 있는 곳임을 확인할 수 있습니다.
* 버티고개 2번출구
버티고개 인근의 남산타운 아파트는 리모델링 추진위를 만들어 조합을 개설중에 있습니다.
http://www.newstomato.com/ReadNews.aspx?no=1181204&inflow=N
"재건축할까, 리모델링할까"…셈법 복잡해진 도시정비사업
분당·일산·중동·평촌·산본 등 1기 신도시 재건축 요건을 대폭 완화한 ‘노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법’이 발표 한달을 넘겼지만 이들 지역 아파트 단지에서의 내분은 확산하고
www.newstomato.com
위치적으로 우수한 남산타운 아파트 서울 중심부에 위치하여 교통의 요충지에 있습니다. 이러한 위치적 이점과 메머드급 대단지로 인해 고가의 아파트 가격이 형성 되어 있습니다. 집값 상승세 또한 상당히 높습니다. 최근 몇 년간 서울 전역에서 집값 상승세가 지속되고 있습니다. 이에 따라 남산타운 아파트의 집값도 큰 폭으로 상승하고 있습니다. 최근 부동산 조정이 전 세계적으로 온 추세이지만, 남산타운 아파트의 경우 크게 타격을 받지 않은 걸로 비추어 집니다.
요약하면, 서울 신당동은 학생들과 근무하는 직장인들의 수요가 많은 지역이며, 작은 평수의 다세대 빌라와 고가의 아파트와 고급빌라들이 함께 존재합니다. 이상입니다. 좋은 하루 보내시길 바랍니다.
J's investment Diary
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